Apprendre à calculer l’usufruit en cas de vente

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Le démembrement de propriété est réputé être une stratégie efficace pour devenir propriétaire sans investir une fortune. Il peut effectivement s’agir d’une opération avantageuse. Toutefois, il revêt un aspect complexe pour un grand nombre d’investisseurs. Le plus difficile, c’est le calcul de l’usufruit. Or, c’est important, car c’est un moyen efficace d’évaluer la rentabilité de l’opération. Voici quelques tactiques qui peuvent vous aider à effectuer ce calcul.

Comprendre le démembrement de propriété

Avant d’aller plus loin, il est important de vous faire comprendre ce qu’est le démembrement de propriété. En général, en achetant un bien immobilier, vous devenez le seul propriétaire. Ainsi, vous avez le plein pouvoir sur votre patrimoine. On parle ici de pleine propriété. Ce qu’il faut préciser, c’est qu’en étant le seul propriétaire, vous devez prendre en charge les dépenses liées à l’acquisition et les divers frais y afférents.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, la situation est bel et bien différente. En fait, c’est une opération qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Que signifient ces termes ? L’usufruit désigne le droit de jouir pleinement de l’usage  du bien immobilier. Il revient à l’usufruitier. La nue-propriété indique le droit d’être propriétaire d’un bien immobilier légalement. En revanche, elle vous empêche de tirer profit de votre patrimoine pendant la période d’usufruit.

Notons que l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont aucunement le droit de réaliser tout seul la vente du bien immobilier. L’accord des deux parties est toujours nécessaire. Par ailleurs, une telle transaction fait l’objet d’un processus complexe, car il faudra déjà déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

L’intérêt du démembrement de propriété

Quel est donc l’intérêt d’acheter un bien immobilier selon le mécanisme du démembrement de propriété ? Et bien, les  avantages sont nombreux. Le plus important, c’est le fait de devenir propriétaire sans investir beaucoup d’argent dans l’achat du bien immobilier. En effet, lors de la transaction, l’usufruitier est tenu de payer une grande part du prix de vente. Le montant varie en fonction de la durée de la période d’usufruit. Le démembrement de propriété permet également au nu-propriétaire de profiter d’un allègement fiscal.  Par exemple, il est exonéré d’Impôt sur la Fortune (ISF). En outre, il ne prend pas en charge l’entretien et la réparation du bien.

Ce mécanisme est aussi très  intéressant si vous voulez transmettre facilement un patrimoine immobilier à vos enfants. En effet, il suffit de leur faire don de la nue-propriété et de conserver l’usufruit du bien. De cette manière, vous évitez à vos progénitures le paiement de droits de succession trop importants. Notons qu’en cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement. Du coup, vos héritiers deviennent les seuls propriétaires du bien.

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Calcul de l’usufruit en cas de donation de la nue-propriété

Connaître la valeur de l’usufruit, c’est avant tout connaître la rentabilité de l’opération. En outre, savoir calculer l’usufruit est indispensable lors de la transmission ou de la vente du bien immobilier. Comment effectuer le calcul dans ce cas ? En fait, plusieurs méthodes peuvent être adoptées. Mais le plus simple est d’utiliser le tableau des usufruits émanant de l’administration fiscale. Il révèle la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de la durée de l’âge de l’usufruitier. C’est le mode de calcul à adopter lors de la donation de la nue-propriété en héritage.

Selon ce tableau, la valeur de l’usufruit est égale à 90% de la valeur du bien immobilier si l’usufruitier est âgé de moins de 20 ans. Elle est de 80% si ce dernier a entre 21 et 30 ans, de 70% s’il a entre 31 et 40 ans, de 60% s’il a entre 41 et 50 ans, de 40% s’il a entre 61 et 7ans, de 30% s’il a entre 71 et 80 ans et de 20 % s’il a entre 81 et 90 ans. Si l’usufruitier est âgé de 91 ans et plus, la valeur de l’usufruit est égale à 10% de la valeur du bien immobilier.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un exemple cohérent. La valeur d’un bien immobilier est de 100.000 €. Son propriétaire veut la transmettre à son enfant en appliquant le mécanisme du démembrement de propriété. Cela signifie qu’il va uniquement attribuer la nue-propriété et conserver l’usufruit. Si le propriétaire a 75 ans, la valeur de l’usufruit sera égale à 70% de la valeur du bien.

Calcul de l’usufruit lors d’une vente de la nue-propriété

Dans le cas où la nue-propriété est mise en vente à une tierce personne, le mode de calcul de l’usufruit est tout à fait différent. Il devient plus complexe, car il y a plusieurs paramètres à prendre en compte. On cite entre autres l’âge et le sexe du vendeur qui sera le futur usufruitier, son expérience de vie, le montant de revenu net de charges qu’il perçoit, l’évolution de ses revenus et de ses charges et la durée du démembrement.

Il faut aussi souligner que l’objectif lors de la vente de la nue-propriété est de toucher à un capital ou une rente. Pour effectuer le calcul dans les règles de l’art donc, il faut utiliser les tableaux des assurances ou des notaires. En outre, il est recommandé d’utiliser un simulateur pour obtenir une bonne estimation.

Par exemple, un homme âgé de 75 ans a décidé de vendre la nue-propriété de son bien immobilier d’une valeur de 100.000 €.  La valeur de l’usufruit s’élèvera à 50.790 €, le taux de rentabilité est de 5%. La valeur de la nue-propriété sera donc de 49.241€. C’est cette dernière qui sera versée à l’usufruitier.

Le paiement peut se faire de deux manières. Soit l’acheteur verse un bouquet et effectue le paiement du solde en rente. Soit, il décide de payer la valeur de la nue-propriété sous forme de rente. Dans les deux cas, il doit déterminer le montant de la somme à verser. Pour ce faire, il est indispensable de consulter le tableau de l’espérance de vie. Il vous permet de déterminer la durée de versement en fonction de l’âge de l’usufruitier.

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